温州市政府拍板 规划局发文 楼盘“偷面积”将成历史

　　阳台，送！地下室，送！双层挑空，送……买房时，开发商总是如此“豪气”，说到底都是“偷面积”的“十八般武艺”。然而，从本周起，这些“偷面积”的做法都将成为历史。因为，市政府拍板，规划局正式发文，对计算容积率的规定进行调整了！通俗点说，就是对房子的建筑面积如何计算进行了调整。

　　8月18日，温州市规划局官方网站正式公布了《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》。温市规〔2017〕60号文件显示，温州市人民政府第3次常务会议纪要（〔2017〕8号）明确，原先的计容规定（温政办〔2014〕58 号）予以废止。

▲《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》局部，截图源自温州市规划局官网

　　本次发布的计容规定共十七条，内容框架上与老的计容规定——温政办[2014]58号文件基本保持一致，在具体条文内容上进行了大幅度修改完善与调整，主要体现在架空层和公共开放空间容积率计算、跃层住宅设置户内通高的要求、对建筑的飘窗、阳台、设备平台、花池等空间的容积率计算等方面。

　　一、本次计算容积率规定调整，经过了市政府常务会议的研究决定，规格很高。

　　事实上，容积率计算规定的调整，从某种程度上说，牵涉到老百姓住房财产价值的再分配，与老百姓息息相关！

　　过去这几年，由于商品房项目规划管制比较宽松，许多新开发的商品住宅存在“偷面积”，“偷面积房子价格”和“没偷面积房子价格”形成了二元价格体系，价差越拉越大。

　　二、来看看按照新的计算容积率规定，一套130平方米的高层户型，赠送面积会少掉多少。

　　1.设备平台

　　老政策：可以设置7%的设备平台（外墙搁板没包括在内），折合可偷面积9.1平方米；

　　新政策：只能设置4平方米设备平台（包括空调搁板），且进深小于1米，基本只能满足设备放置需要。

　　2.阳台

　　老政策：可以设置户型建筑面积18%的阳台，折合阳台面积23平方米；

　　新政策：按照套内建筑面积的14%设置阳台，折合阳台面积约13平方米，在满足130平方米户型双阳台的正常需求后，基本不会有赠送面积。

　　3.按照新的规定，对有双层中空的跃层户型（包括错跃、全跃）影响更大，以150平方米为例。

　　老政策：可以设置建筑面积15%的中空，折合22平方米中空面积；

　　新政策：只有套内建筑面积大于144平方米的户型才能设置中空，且另有很多限制。也就是说加上公摊，只有180平方米以上的大户型才能设置双层中空，且设置错跃的难度很大。150方只能做平层，没有中空赠送。

　　4.新的计算容积率文件还有其它一些详细规定，都是从严控制的节奏。在此不逐一解读。

　　总之，可以下的正式结论是：主打“偷面积”的户型将退出温州商品房开发的历史舞台！

　　以下是新的计容规定全文：

　　温州市市区建设项目容积率指标计算规定

　　第一条 温州市市区建设工程应根据《浙江省城乡规划条例》规定计算建筑面积。符合下列情形的，按照本规定计算相应的容积率指标。

　　第二条 在符合规划建筑密度控制的前提下，配建的立体停车楼不计入容积率指标。非住宅功能建筑利用地面以上的架空部分作为停车不计入容积率指标。

　　第三条 纯住宅建筑底层架空层作为住户公共活动空间并满足下列条件的，不计入容积率指标：

　　（一）该建筑单体底层不再安排居住用房；

　　（二）仅有柱和剪力墙落地，无其他围护隔断；

　　（三）架空空间至少两面开敞，每面围合长度不超过该面长度的1/2，视为开敞；

　　（四）开敞架空面积不少于该建筑基底面积的1/3，或不少于200平方米。

　　住宅底层架空连廊作为住户公共交通空间的不计入容积率指标。

　　第四条 教育、文化、体育、医疗、社会福利和养老等公共设施的底层架空作为公共空间使用的，不计入容积率指标。

　　第五条 商业和办公等建筑为城市提供永久性的公共开放空间，同一平面单个无实体分隔空间水平投影面积不小于400平方米，满足下列条件的，该部分的建筑面积不计入容积率指标：

　　（一）无偿为社会公众使用；

　　（二）直接沿道路设置且无任何阻隔设施；

　　（三）与自身使用功能无直接关联；

　　（四）配备相应的公共活动设施。

　　第六条 住宅(包括宿舍)建筑层高达到3.6米的，按1.5倍计算容积率指标，超出该高度部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标。即层高大于3.6米小于4.8米的，按该部分套内建筑面积的1.5倍计入容积率指标；层高大于等于4.8米小于6米的，按该部分套内建筑面积的2倍计入容积率指标，以此类推。

　　住宅底层提供给住户公共活动的室内空间及住宅楼主入口门厅、物业用房、配电房等配套设备用房按其实际建筑面积计入容积率指标。

　　套内建筑面积大于144平方米的跃层住宅，允许每户一个起居室（厅）在户内通高。通高部分满足下列条件可按照其实际建筑面积计入容积率指标；不满足下列条件的，按照本条第一款计算容积率指标。

　　（一）不超过两层；

　　（二）水平投影面积不超过该户套内建筑面积的15%,且不超过30平方米；

　　（三）水平投影面积均小于该户通高各层其余功能用房建筑面积，该其余功能用房不包括楼梯、走廊和阳台。

　　第七条 行政办公、商务办公及旅馆建筑层高达到4.2米的，按1.5倍计算容积率指标，超出该高度部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标。位于同一层的附属用房和公共通道均应同倍数累进计算容积率指标。

　　第八条 商业建筑（除旅馆外）单个空间建筑面积小于等于2000平方米且层高大于5米的、建筑面积大于2000平方米小于等于10000平方米且层高大于6米的，超出该高度部分以每1.5米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标。位于同一层的附属用房和公共通道均应同倍数累进计算容积率指标。

　　单个空间建筑面积在10000平方米以上的大型商业建筑，可按其实际建筑面积计入容积率指标。

　　大于2000平方米的商业建筑空间如需进行实体分隔的，应按本规定重新计算容积率指标。

　　第九条 行政办公、商务办公和商业建筑内集中设置的共用的主入口门厅、大堂、中庭、采光厅、多功能厅、会议厅、影视厅、大餐厅、运动场馆等可按其实际建筑面积计入容积率指标。

　　第十条 工业用地内的宿舍按照本规定中第六条规定计算容积率指标，其余非生产性建筑按照本规定第七、八、九条要求计算容积率指标。

　　第十一条 建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不低于0.3米，进深不大于0.8米，窗净高不大于2.2米的不计入容积率指标。不满足此规定的飘窗，按其外围水平投影面积计入容积率指标。

　　相邻楼层的飘窗窗体间封闭的，或者飘窗窗台板水平投影与楼板或楼板挑出部分重叠的，应按其外围水平投影面积计入容积率指标。

　　第十二条 住宅建筑进深不大于2.4米的未封闭阳台、未封闭挑廊、大于等于两层高的未封闭阳台以及阳台围护结构内的花池等按其外围水平投影面积的一半计入容积率指标。

　　前款所列各项，其总外围水平投影面积不应超出该户套内建筑面积的14%，且不大于20平方米，超出部分按水平投影全面积计算容积率指标。

　　第十三条 住宅建筑设备平台（含空调搁板）、花池满足下列条件的不计入容积率指标：

　　（一）套内建筑面积小于90平方米的，其累计水平投影面积不超过3平方米；

　　（二）套内建筑面积大于等于90平方米小于144平方米的，其累计水平投影面积不超过4平方米；

　　（三）套内建筑面积大于等于144平方米的，其累计水平投影面积不超过5平方米；

　　（四）进深不大于1米。

　　超出前款规定的，则超出部分按水平投影全面积计算容积率指标。

　　行政办公、商务办公及商业等公共建筑的设备平台按水平投影全面积计算容积率指标。

　　第十四条 超高层建筑避难层中的避难空间及其通道作为消防疏散的公共空间面积不计入容积率指标。

　　第十五条 建筑层高大于等于1.2米小于2.2米，坡屋顶建筑的阁楼室内空间大于等于1.2米小于2.1米的部分，按其水平投影面积的一半计入容积率指标。

　　第十六条 建筑物的地下室、半地下室的建筑面积按建筑工程实际建筑面积计算，除作为车库及消防、人防等配套设备用房外，其余功能建筑空间应另行单列建筑面积指标。独立的与底层户内直接连通的地下（半地下）空间应另行单列建筑面积指标。建筑物地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪1.5米及以上的部分，按其水平投影面积计入地上建筑面积及建筑密度。山（坡）地建筑应结合实际场地标高进行计算。

　　单建地下工程参照此条款计算配套设施用房建筑面积及另行单列建筑面积指标。

　　第十七条 实施装配式建筑和住宅全装修的建设项目，温州市政府相关文件对容积率计算另有规定的，从其规定执行。

　　（原标题《温州市政府拍板，规划局发文，“偷面积”将成历史！》，编辑：林克凡）