杭州一楼盘“热销”背后 数百套房源被人“低价”吃进

　　浙江在线03月02日讯（浙江在线记者 孙晨）杭州楼市2月销售榜单新鲜出炉，位于萧山义桥的绿都御景蓝湾荣获销售套数冠军，2月共成交了498套房源。然而，这些房源的签约均价仅9338元/m2，比周边的在售楼盘低约5000元/m2，令人吃惊。

　　记者从置业顾问处了解到，这批房源被绿都集团的股东方以备案价吃下，将来可能会以二手房的形式在案场再次进行售卖，届时售价会比一手签约价高得多。

　　开发商如此大费周章的目的很简单：在一手房市场普遍限价的背景下，绕开备案价限制，变相涨价。

　　2月成为销售套数冠军

　　房价比周边低了近5000元/m2

　　绿都御景蓝湾是杭州出名的大盘，多次登上过市区签约套数榜单。中国指数研究院数据显示，去年5月以来，御景蓝湾的均价从10000元/m2一路上涨至15000元/m2。2017年1月中旬，御景蓝湾再次申领出一批预售证，共计520套房源。春节刚过完后短短一周时间内，该项目就成交了300多套房源，成交均价仅为9000多元/m2，随后的几天，每天都有20多套房源成交，一下子引起了购房者的关注。

　　截止到2月28日晚，透明售房网数据显示，绿都御景蓝湾仅2月就已经成交498套，其中刚刚领出预售证的三幢房源，目前可售仅32套，剩余全部处于已售状态。

　　有读者在“钱江晚报杭州房产”微信公众号的后台留言，气愤地表示：“我明明看网上签约数据只要9000多元/m2，但是连续两天到售楼处询问，置业顾问都告诉我要卖16000/m2以上，那这批低价的房子究竟卖给谁了？”

　　中国指数研究院的数据显示，今年1月御景蓝湾成交价达到14730元/m2，而今年2月份的成交价突然拉低到9338元/m2。与御景蓝湾一路之隔的万科江湾城，其为全装修配置，目前在售均价15000元/m2左右。御景蓝湾的这批低价房到底有什么蹊跷？

　　记者通过电话联系了售楼处，置业顾问透露，购房者所询问的这些低价房源目前已经全部售完，但这批房子还在绿都手里，如果考虑这批高层房源，可以到二手房市场上购买，但届时的价格会高许多。

　　三幢房子整体被人吃进

　　一手房变成了二手房

　　上周末，记者以购房者的身份探访了御景蓝湾的售楼处。

　　当记者询问近日大量成交的单价9000多元/m2的低价房是否还有剩余时，置业顾问坦言这批房子没有卖给购房者，而是被开发商的股东方买走了。

　　置业顾问表示，卖给普通购房者不可能卖得这么便宜，“周边的房价都要15000元/m2以上了”。因为想涨价涨不了，所以股东干脆按备案价吃进，进入二手房市场，这样即使涨价卖也没人能管。

　　记者在杭州透明售房网查询这批房源的备案价发现，果然价格普遍较低，大部分房源的备案价都在10000元/m2左右，近期成交的上百套房子都是以差不多这个价格签约的，签约均价仅为9338元/m2。

　　关于这批被股东吃进的房源，置业顾问说：“如果你要买这批房子，就等等看吧，老板可能会拿出来卖的，要卖的话也是在我们售楼部，到时候我通知你过来看看，价格的话，边套可能会在17000~18000元/m2，中间套15000~16000元/m2。”

　　事后，记者通过电话联系到了御景蓝湾项目的营销总监骆承武，对于这三幢房源被股东吃进后以二手房销售的说法，他矢口否认：“这批房源都是正常对外销售的，因为价格便宜所以卖得比较快，现在网签进度比较慢所以还没有全部完成网签，不存在股东回购这样的情况。”

　　等到记者再去，置业顾问的口风明显就紧了许多。

　　房管部门说并不违规

　　开发商算是钻了空子

　　按置业顾问所说，如果这批被股东吃进的房源真的会以二手房的形式再次在御景蓝湾的售楼部提价售卖，那么这种“左手进、右手出”的方式，就帮助开发商绕开了备案价的限制。

　　事实上，眼下的一手房市场中，有不少楼盘因为上调备案价难以通过，只能以备案价进行销售，个别楼盘甚至一点折扣都没有。开发商绞尽脑汁想办法绕开限价，但像御景蓝湾这么做的，并不多见。

　　“一手房股东自己吃进，到了二手房市场上再卖的时候，价格就不受限制了，想挂牌多少就可以挂牌多少。”业内人士表示，此前也没有听说过这样的操作模式，但如果这一情况属实，确实是让楼盘在不违规的情况下完成了涨价。

　　自买自卖，试图将新房以二手房的形式销售。这背后是否存在违规操作的行为呢？

　　记者来到萧山区房地产管理处，禀明来意，记者并未直接说楼盘名，而是说义桥一楼盘，工作人员立即就表示“你说的是御景蓝湾吧”。可见，他们也关注到了这一现象。

　　但是，该工作人员也表示，御景蓝湾这批房源备案签约的过程中，没有发现任何问题。

　　而杭州市住房保障和房产管理局市场处负责人也表示，这种操作办法要成立，主要包括两步操作，一是自己购买新房将其转化为二手房，二是将这批二手房在案场进行销售，单就这两个步骤来看并没有违规。

　　“法规没有明确禁止的那就是可以的，首先我们没有规定说不允许开发商自买自卖，其次也没有规定说在售楼处不得销售二手房。”房管局市场处负责人认为，尽管就事实层面来看这种操作绕开了备案价限制，但就眼下的政策法规来看，挑不出太大的毛病。

　　承担全部税费也有利可图

　　但中高端楼盘难以复制

　　从新房变成二手房，购房者岂不是要承担更多的税费？

　　豪世华邦营销总监刘辉分析，按照现在该项目的在售价格来计算：“增值税和个税共6.6%，视客户情况不同还有1%~3%的契税，也就是说将来进入二手房市场如果要卖15000元/m2，那最多还会产生1440元/m2的税费。”

　　“在9000多元/m2的低成本基础上，即便卖方将1440元/m2的税费全部承担，再按市场价卖，也有不小的利润空间。”一位业内人士分析道，“而对于购房者来说，如果不承担二手房税费，就和买新房没有太大区别，甚至省下了购买新房的税费。”

　　该业内人士称，想出这招来规避限价，也只适合低端楼盘，因为单价低，所以税费在丰厚的利润面前微不足道。但如果是一个价格在30000元/m2以上的中高端楼盘，开发商自己吃下，再在二手房市场涨到35000元/m2来卖，两次交易的税费加起来将超过3000元/m2。对开发商来说，虽然绕开了备案价限制，但每平方米也就多赚了一千多元，工作量相当大，并且存在风险。因此，中高端项目几乎不可能采用这种方式去实现涨价的目的。