为何杭州“限购令”再升级？专家：限价措施失灵了

　　浙江在线3月2日讯（浙江在线记者 方臻子）3月2日晚18时，杭州市住房保障和房产管理局发布了最新版的“限购令”——从3月3日起，杭州市将富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围；升级非本地户籍居民限购措施；更为重要的是，增设本地户籍居民家庭的限购措施——暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　　业内人士指出，对本地人第3套房进行限购，是杭州市本次进一步调整住房限购政策的“杀手锏”。

　　限购令“升级”

　　3月2日，杭州市住保房管局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，明确自2017年3月3日起进一步调整住房限购政策，包括扩大限购实施范围、升级非本地户籍居民限购措施和增设本地户籍居民家庭限购措施。

　　扩大限购实施范围，指自2017年3月3日起，富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围，即在市区范围内(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区)统一执行限购措施。

　　此前，富阳区和大江东是不限购的。但农历春节过后，杭州房地产市场购买需求旺盛，部分投资需求包括外来购房需求重新升温，尤其是大江东和富阳等非限购区域，外地投资者购买比例升温更为明显，大江东外地人购房比例连续几个月高达50%。

　　升级非本地户籍居民限购措施，指调整了非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求，由原有“自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上”调整为“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上”，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

　　增设本地户籍居民家庭限购措施，指暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　　此前，在市区限购范围内，并没有对本市户籍居民家庭限购，而只是暂停了对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。业内人士指出，这条政策是杭州市本次进一步调整住房限购政策中的的“杀手锏”。

　　对于本次限购升级，杭州市住房保障和房产管理局表示，这是为了进一步贯彻落实国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调控精神，促进杭州房地产市场平稳健康发展。

　　成交放量，价格飙升

　　透明售房网数据显示，3月1日，杭州全市新房共签约1282套，其中主城区签约712套，创2017年以来单日签约量新高。

　　截止到昨天下午5点半，主城区签约均价高达43417元/m2，诞生杭州史上最高单日签约均价纪录。主要原因是高端盘的批量网签，令杭州主城区昨日签约均价高达43417元/平方米。而2月份主城区的签约均价仅为25162元/平方米。从签约排名榜单中可以看出，排名第一的是滨江锦绣之城，其当日签约量突破114套。其次便是大家绿城金麟府，签约量68套。另外还有金地大运河府、万科中央公园、万科新都会1958、滨江华家池等等，签约量均已超过20套。

　　滨江锦绣之城的负责人表示，这都是之前积累下来未签的客户。所有工作人员都通知了客户，客户纷纷赶来签约。业内人士表示：“今日放量的楼盘，基本上是2月开了盘但未网签的楼盘。此前由于价格限制原因，单价高的豪宅项目大多被限制网签。现在2月过了，集中放闸，这些高端项目开始大量网签。”

　　放一张昨天的成交均价图，你们感受下——

　　融创大家侯潮府，签约15套房源，均价为65896元/㎡。

　　杭州市区二手房共签约506套，这已经是二手房近17天成交上300套了。

　　放个一周成交量，你们再随意感受下——

　　[3.1]新房签约1282套二手房506套

　　[2.28]新房签约660套二手房709套

　　[2.27]新房签约651套二手房567套

　　[2.26]新房签约418套二手房488套

　　[2.25]新房签约578套二手房407套

　　[2.24]新房签约597套二手房507套

　　[2.23]新房签约429套二手房505套

　　而全国，3月1日，河北涿州发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出对非本市户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年(含)以上证明家庭，限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。

　　2月28日，北京市住建委宣布，自住房将不再面向有房户销售，同时不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购。

　　上海方面1月底开始对“类住宅”等商改住项目进行清查，近期检查有收紧之势。

　　专家深度分析：限价措施失灵　限购加码

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚：

　　事实上，3月1日，杭州市区商品房创下了近1200套的成交量，主城区达到近700套的成交量，大量近一两个月内被压制上线网签的“4万+”或“5万+”的高价房源集中释放。

　　此时，关注市场的人已经意料到了，新的调控措施即将出台。在过去的一两个月中，由于官方用的限价和限网签的手段，如果不放行，于情于法都说不过去。

　　春节过后，处于9·30严厉调控之后的中国房地产市场一二线城市总体表现平静。部分城市暗潮涌动，其中就包括杭州。一个市场逻辑是，如果说，2016年二线城市的“四小龙”暴涨幅度是100%，那么杭州只是50%—60%，且都同时被9·30政策急刹车刹住。

　　以这样一个市场逻辑来衡量杭州市场，与其他二线城市之间相比，如果调控放松，还存在着价格涨幅差距。

　　因此，春节过后，杭州市场有按捺不住春潮涌动的趋势。官方采取了限购、限贷、限价、限预售证、限网签等多重措施，但无奈整个市场的投资冲动和热情仍然高涨。

　　在所有的行政措施中，限价是最劣的办法。被限价的楼盘扭曲了价格，扭曲了市场信号。被压制和扭曲的价格，在某种程度上更激发了部分投资者的热情。甚至有开发商采取了股东回购等措施来应对。

　　今天加码限购表明限价手段失灵。加码限购虽也是行政手段，但至少比直接限价更为合理合法一些，也对市场释放了一个信号。

　　虽然很难量化今天加码限购措施对市场的影响，但无论是对心理上的影响，还是真实被限购了的需求，都存在。特别是本市居民禁购第三套这一条，实际市场上有较多的再改善需求和资产保值性需求，确实是三套或三套以上的购房者。

　　2017年市场走势仍存在着较大的不确定性。要看三天以后的《政府工作报告》对今年调控政策的表述，要看今年的货币政策，还要看在今年全国两会上可能要列入讨论的《房地产税法草案》，特别是货币政策走势。

　　浙江工业大学房地产研究所虞晓芬教授：

　　今年以来，杭州房地产市场热度依然较高，尤其是二手房市场，成交量放大，成交价格出现明显上涨。目前的调控政策已经发挥了一定的作用，但是市场仍然面临较大压力。受杭州城市影响力的进一步提升、土地市场持续火热等综合因素的影响，房地产企业和消费者普遍看好后市，导致杭州市场外地购房者比例仍然较高，富阳、大江东等不限购区域的价格上涨压力更大，本地消费者投资性需求增加，因此本地第三套限购、社保调整为两年、富阳、大江东限购等政策是非常及时和必要的，有利于进一步稳定市场，维护市场的健康发展。

　　浙江大学房地产研究中心贾生华教授：

　　近期杭州房地产市场需求十分旺盛，供求关系紧张。加大限购力度和范围，有助于抑制投资性需求，有助于保护真正刚需，有助于稳定市场预期，有助于杭州房地产市场的健康、持续发展。

　　杭州透明售房研究院院长方张接：

　　此次政策加码，是在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”精神的大背景下，有利于进一步抑制延续去年以来杭州房地产市场出现的较为旺盛的投资性购房需求，引导市场逐步向居住属性回归，并有利于给真正的自住需求尤其是刚性需求购房者赢得时间和空间。

　　专家均认为，此时政府果断出手，及时而有必要，表明了政府坚决维护杭州房地产市场健康稳定发展的决心和信号。

　　库存：市区住宅潜在供应充足

　　同一天，杭州市住房保障和房产管理局网站首页，出现的一条标题为《杭州房子将不够卖？其实后续供应并不缺》文章。

　　文章称，“近段时间以来，部分网民议论高价房源集中签约的情况，引发了一些购房者对于未来杭州商品住宅供应短缺的担忧。真实的情况又是怎样呢？其实杭州市区商品住宅后续供应依然充足，未来一大波楼盘会向你奔来。

　　文章指出，从已经领取预售证的可售房源来看，截至2017年2月底，市区商品住宅可售房源46301套，可售面积601万平方米。

　　除了可售房源之外，其实更让人放心的是市场的潜在供应能力，即土地已出让未开工或已开工尚未领取预售证的潜在供应面积，也就是我们俗称的“隐性库存”。2015年和2016年都是土地供应大年，根据透明售房研究院的数据统计，2015年市区商品住宅用地可建面积为675万平方米，2016年达到932万平方米，同比增长了38.1%。

　　根据透明售房研究院初步统计，截至2月底，杭州市区(不含大江东、富阳)商品住宅潜在供应在2000万平方米以上，其中主城区约800万平方米，萧山区约550万平方米，余杭区约660万平方米。以近12个月的月均签约面积来计算，市区商品住宅潜在供应的去化周期为16个月左右，其中主城区约16.8个月，萧山约为22个月，余杭约13个月。如果以近三年的月均签约面积计算，市区商品住宅潜在供应的去化周期可以达20个月。