大数据揭秘楼市调整期的选择：杭州购房者“重回市中心”

　　两年前，杭州市民小蒋以80多万元的价格，卖掉了位于市中心大塘新村一套40平方米左右的住宅。当时，一路之隔的武林壹号，一个车位的售价是90万元。

　　“我卖一套房子还换不来隔壁新房的一个车位。”小蒋感慨了很久。

　　老城区的“老破小”，因建设年代比较久远、房屋结构不够合理、老小区“停车难”突出等问题，曾被不少杭州市民“嫌弃”。

　　但最近我们发现了一个新趋势：当杭州楼市新房的摇号中签率稳步提升，二手房价格呈逐渐下行之势时，曾经被很多市民“抛弃”的市中心“老破小”，却以坚韧的毅力在杭州楼市中保持着坚挺，甚至“逆势”崛起，房价不跌反涨。

　　我们看见，在楼市被重新洗牌的下行周期，杭州购房者正在“重回市中心”。

　　杭州老城区二手房价格逆势上涨

　　涨幅最大的是西湖区

　　小蒋说，大塘新村两年前的市场价在22000元/平方米左右，“当时的新房市场很火，尤其是像武林壹号这样的高规格、市中心楼盘。可一路之隔的老小区大塘新村，价格却一直上不来。”他说。

　　只是迟到，不是不到，楼市和小蒋开了一个小玩笑。

　　在他将房子出售之后，杭州市区二手房在新房市场的火爆行情以及后续摇号政策影响下，价格开始全面“补涨”。大塘新村也不例外，每平方米的成交单价迅速翻了一倍，户型、楼层好的，达到40000元/平方米以上。

　　即使近半年来房产行情不再火热，老城区二手房仍然“含金量”十足。

　　昨天，我们从大塘新村、朝晖一带的几家房产中介门店了解到，这一带近期二手房的成交价格基本维持在40000元/平方米左右，挂牌价则稍高一些，多在40000元/平方米以上。虽然受市场影响询问的客户少了一些，但价格基本没有松动。

　　文晖路上一家门店的几位中介表示：“楼市行情下行，郊区的二手房会跌得比较厉害，杭州老城区里的房子，因为周边配套比较好，而且面积不大、总价不高，还是很抗跌的，甚至有些还在逆势上涨。”

　　我们综合我爱我家、链家等多家房产中介平台，比较了杭州各城区在去年春节前后以及今年春节前后的二手房成交均价，发现市中心部分老城区今年年初的二手房总体价格，非但没有下降，反而略高于楼市行情如火如荼的去年年初。

　　比如，二手房成交均价今年年初为45223元/平方米的上城区，去年年初的均价为44287元/平方米，略微上涨。在上城区范围内，湖滨、清波、鼓楼等地区的二手房成交均价，都有不同程度上扬，只有小营地区的成交均价略微下降。

　　下城区和拱墅区也是这个情况，去年年初的二手房成交均价分别为38073元/平方米和33404元/平方米，今年年初分别上扬至38365元/平方米和34033元/平方米。

　　西湖区的上涨幅度则还要再大一些，由38486元/平方米涨至40577元/平方米。

　　和这些老城区的“房坚强”相比，萧山、余杭等区域的二手房均价，则呈现不同程度的下降，萧山区由去年年初的26854元/平方米下降至24920元/平方米，余杭区由23749元/平方米下降至21382元/平方米。

　　学区好、配套好、还抗跌

　　购房者从城市新区向内环“回流”

　　为什么楼市遇冷，老城区房价却岿然不动，甚至逆势上涨？

　　克尔瑞浙江区域研展经理钱钰玲认为，这和老城区的便利以及房屋的性价比有很大关系，“老城区房子虽然单价高，但是总价不高，相同总价在城市新区只能买到一个周边发展很不成熟的房源，从居住的便利性来说，老城区的二手房要好很多。加上杭州目前刚性需求较多，老城区的房子优势明显”。

　　她还提到了老城区房源有一个巨大优势——学区。“作为价格的一个有力支撑，无论是从投资还是保值角度来看，老城区学区房是很多购房者非常看重的，这部分房源也是拉高老城区二手房均价的一大动力，赋予了主城区二手房更强的抗跌性。”

　　浙江绿城房屋置换有限公司总经理江海浪还提出，老城区二手房价之所以逆势上扬，和春节前后的行情回暖也有一定关系。

　　他说，去年8月份之后，杭州的二手房价格曾出现“普降”趋势，郊区二手房的降幅达到20%左右，老城区也降，降幅相对小一些。但是到今年年初，行情悄然回暖，房价有一定程度的回升。“降幅相对较小的老城区，房价‘回血’的速度会更快一些，这也是‘抗跌’的体现。”

　　相比于城市新区的新房子，一些购房者本身就更偏向于购买市中心的二手房。而在楼市遇冷的情况下，更多人的购房选择，会从城市新区向市中心“回流”。

　　正在西湖区一家门店看二手房的新杭州人小吴说：“我虽然很喜欢走路就能到武林广场、到西湖边的感觉，但之前觉得，老城区的二手房由于太老旧而价值锐减，所以我一直关注外围的新房。但最近外围新房的价格也在攀升，性价比高的不多了，和老城区二手房的价格差正在消失。再考虑到抗跌性等问题，最近我还是把关注点移回到了老城区的二手房。”

　　的确，拿地价比较低的楼盘，现阶段基本卖完，只剩下拿地价较高的楼盘陆续推新。这也推动了许多购房者“重回”老城区，老城区二手房的需求量进一步增加。

　　老房子本身价值虽逐渐弱化

　　但附加价值或许还有提升空间

　　“怎么衡量一套房屋的总价值？”购房者小吴说，他一直困惑于这个问题。

　　综合一些房产专家的说法，一套房屋的“身价”，有两个重要因素，就是房屋价值和附加价值。

　　一般来说，房龄越新的房子，它的设计、质量和各种配套设施更能满足现代社会的审美和需求，相对有更高的房屋价值。而房龄达到几十年的老城区“老破小”，房屋价值竞争力就显得尤为弱小。

　　但与此同时，市中心处于稀缺地段、配套齐全等各种附加价值，又成为“老破小”房价的重要支撑。“我就喜欢住在西湖边，风景名胜资源是不可再生的，边上医院、菜场、商超等配套也都很齐全，如果没有这些附加值，只是这么一套老房子我才不要呢！”一位刚刚在开元路购买了二手房的中年人说。

　　虽然房屋价值逐渐弱化，但附加价值还有着一定的提升空间，这包括旧城改造、小区改善以及各种市政设施的规划与建设。如果拥有这些利好，“老破小”后期同样还有一定的上涨空间。