春节后拍地规则有变 今年杭州土地市场的风往哪吹

　　浙江在线2月8日讯（浙江在线记者 印梦怡）随着鸡年的杭州土拍全面收官，春节后的土地市场将会如何演变，已成为地产业内的焦点。

　　2月4日，年后主城区首批出让的地块已正式挂牌，并将于3月8日出让。首批挂牌的6宗地块，包括1宗位于运河新城的租赁住房用地，以及5宗商地。值得关注的是，年后土拍规则将再次改变，不设价格上限，竞价规则均为价高者得。据记者了解，目前取消竞价上限的只是商业地块，涉宅地块仍维持原规则。

　　但摆在狗年面前的杭州土地市场，仍充满悬念。

　　临安富阳今年全速发力

　　主城区大户在拱墅江干西湖区

　　从2017年初起，随着楼市库存加速锐减，几乎供不应求，杭州便奏响了加大土地供应的主旋律。日前，《2018年度杭州市区经营性用地出让、储备和做地计划》（以下简称《计划》）出炉，2018年的推地量仍在加大。

　　根据《计划》，杭州十区今年全年计划出让土地253宗，面积15115亩。其中主城区计划出让69宗，面积为3520亩。资料显示，2017年杭州十区土地出让270宗，面积约12683亩，其中主城区共出让了81宗，面积为3154亩。

　　事实上，刚刚过去的1月份，新年的第一波推地潮便分外凶猛。据记者统计，1月份，杭州十区共成交地块37宗，出让面积已达2167亩，总建筑面积315.2万m2，出让金约441亿元，相当于2017年全年土地收金2178亿元的两成。

　　资料显示，2017年上半年，杭州十区的土地出让面积为3280亩，2018年开年仅一个月的土地出让面积已占去年上半年的近七成。

　　接下去的推地量也将非常可观。

　　记者从各区相关部门了解到，除了主城区待推面积达3520亩，萧山区今年的计划推地量也接近3000亩（去年则为2165亩）；余杭区约3200亩（去年约2500亩）；富阳区计划出让面积1800亩（去年仅出让960亩）；而临安作为正在全速发力的新区，2018年的推地量达2600亩（去年出让地块则为1600亩）。

　　根据《计划》，主城区的推地大户，将集中在拱墅区、江干区、西湖区。其中，拱墅区除了热门的申花板块有不少待推地块，运河新城、桃源、祥符单元也集中了较多待推地块。江干区的重头戏在九堡板块和城东新城，作为后起之秀的丁兰新城也将继续推地。

　　此外，余杭区近日也公布了一季度将露面的重点地块，宅地共有13宗，主要分布于临平新城、余杭经开区（东湖板块）、良渚新城等区域。

　　与此同时，2月6日，余杭区已挂牌了2018年的首宗出让地块，这也是春节后杭州将出让的首宗涉宅地块，位于超山风景区东侧的一宗商住地，面积约140亩，起拍楼面价为8500元/m2，将于3月15日正式出让。

　　房企看好奥体、沿江板块

　　远郊刚需地块亦受重视

　　“从库存上看，整个杭州楼市仍然被众房企看好，因为库存危机太严重了。”一位房企前期投资人士告诉记者。

　　透明售房网数据显示，截至发稿，杭州市区（不含临安）新房可售住宅套数仅24026套。而中国指数研究院数据显示，进入2018年后，整个一月份的杭州市区（不含临安）新房成交量为17880套，成交依旧处于高位。

　　本土房企大家房产的一位投资经理分析：“除了金融层面偏紧外，杭州的整体市场面还没有太大的变化，加上杭州交通轨道等的逐步完善，城市更新不断提速，人口还在稳定增长，房企的拿地信心仍在。”

　　他预测：“综合这么多利好，2018年的杭州土地市场大概率会延续2017年的行情，大部分板块都继续看好，尤其是奥体板块，以及‘拥江发展’战略下的沿江板块，不过对于个别供应大的纯改善板块会相对谨慎。”

　　与此同时，曾经不起眼的郊区刚需板块也被越来越多房企看重。一位房企人士表示：“不同房企看好的区域不同。我们现在更看好萧山南部乡镇、大江东、临平、瓶窑、崇贤，以及富阳和临安等区域。”

　　他认为，“这些郊区刚需板块经过去库存以及城市更新，前景都较好。相比主城区以及一些热门板块，仍是地价洼地。加上大杭州城市版图正在不断扩张，从去年起环杭州的热度已经辐射到海宁、德清、柯桥等区域了，因此过去的郊区板块，放在现在看都不算郊区，甚至可以说是刚需潜力板块。此外，正在崛起的第十区临安是杭州市区唯一不限购区域，而青山湖科技城板块前景仍被看好，大热的未来科技城近两年推地较少，因此整个城西科创大走廊上的地，未来主要还是在临安。”

　　2017年起，尽管地价设置了上限价，但杭州仍有近40个板块地价被刷新，尤其是众多刚需板块。从房价上看，这些刚需板块如崇贤、临平等，目前还能买到2万元/m2左右的新房，仍属于价格洼地，有较大市场需求；例如大江东，在杭州的“拥江发展”战略与全省“大湾区”建设的利好叠加下，也正爆发出前所未有的热度。1月29日大江东土拍，区域地价首次破万，其中至高地块成交楼面价达10297元/m2，并且包含6%自持比例。

　　过去一年，大江东地价已经历了“三级跳”，从2017年6月地价维持在5000元/m2左右，到10月底地价攀上8495元/m2，再到2018年1月地价突破万元大关，众房企对该板块的认可程度显而易见。

　　高地价改善板块压力已现

　　申花、城东、艮北或存风险

　　本报在2018年1月4日有一篇题为《2018年，杭州楼市七问》的报道中提及：“在一些出让地块较多，地价又明显过高的板块，特别是楼面价甚至高过周边楼盘在售价，或面临困境。价格调控尚未取消，这些高价地项目很有可能平价或者略微亏本入市。”

　　事实上，进入2018年以来，个别板块已经印证了这个预测。例如以“起价14950元/m2、均价16470元/m2”低价首开的临安苕溪壹号，相比项目所在的楼面地价分别11848元/m2、13662元/m2，这一销售价格几乎“亏本”。

　　不少业内人士表示：“主城区范围内，供应压力大的纯改善板块会有一定风险。”

　　例如城东新城，彭埠已经连续三宗地块以超3.6万元/m2的楼面价成交，目前板块内新房均价在4.3万元/m2，次新二手房的成交价格还不到4万元/m2，而后期待推地块仍较多。

　　再如艮北新城，2017年标杆楼面价已经达到30841元/m2，而2017年板块内新房成交均价为30192元/m2，面粉已经贵过面包。

　　还有近两年推地量较大的申花板块，2018年以来已成交了两宗庆隆单元地块。1月12日，九龙仓以40536元/m2的楼面价，及自持6%拿下庆隆地块后，紧接着2月1日，九龙仓又一次补仓庆隆，但从结果来看，热度已经稍降，成交价不再封顶。目前，申花板块内在售项目和次新盘扎堆，在售的如首开杭州金茂府、融信公馆ARC、融创宜和园、合景天銮等，均价都在4.7~5万元/m2。

　　中原地产首席分析师荆海燕表示：“虽然申花的最后成交价都不低，但当下申花个别项目已遇到销售瓶颈，而后期申花仍有土地供应，所以拍地也趋于谨慎。”